¿Puede un Extranjero Comprar en Mérida, Chetumal, Bacalar o Campeche? La Zona Restringida Explicada
Can a Foreigner Buy in Mérida, Chetumal, Bacalar or Campeche? Mexico’s Restricted Zone Explained
La pregunta que conviene resolver antes de comprar
En México no basta con preguntar si una propiedad está en Yucatán, Quintana Roo o Campeche. La pregunta útil es otra:
¿El predio está dentro de los 50 kilómetros de las playas o dentro de los 100 kilómetros de una frontera internacional?
Esa es la regla constitucional que define la llamada zona restringida. No es una prohibición para invertir: es una limitación a que una persona extranjera adquiera directamente el dominio de tierras y aguas. Fuera de esa franja, el extranjero puede adquirir si celebra el convenio previsto en el artículo 27 constitucional.[1]
¿Qué es la zona restringida?
El artículo 27, fracción I, de la Constitución establece una franja de:
- 100 kilómetros a lo largo de las fronteras; y
- 50 kilómetros a lo largo de las playas.
Dentro de esas franjas, una persona extranjera no puede escriturar a su nombre el dominio directo de un terreno o una casa. La regla aplica con independencia de que el comprador sea:
- residente o no residente en México;
- ciudadano estadounidense, canadiense, europeo o de otra nacionalidad;
- persona física o persona moral extranjera.
Tener residencia temporal o permanente en México no elimina por sí mismo la restricción.
Las costas de la región, a grandes rasgos
Como ilustración, enunciativa y no limitativa, así se reparte el litoral:
- Quintana Roo (Caribe): Holbox, Isla Mujeres, Cancún, Playa del Carmen, Puerto Aventuras, Tulum, Mahahual, Punta Herrero y Xcalak, en la frontera con Belice. En medio de este litoral está la Bahía de Chetumal, y el Río Hondo sirve de frontera con Belice.
- Yucatán (Golfo de México): Celestún, Sisal, Chelem, Chuburná Puerto, Progreso, Chicxulub Puerto, Telchac Puerto, Santa Clara, San Benito, San Crisanto, San Felipe, Las Coloradas y El Cuyo, donde ya colinda con Quintana Roo.
- Campeche (Golfo de México): desde la colindancia con Celestún hasta el municipio de Carmen (Isla del Carmen), que colinda con Tabasco.
El litoral del Golfo continúa por Tabasco, Veracruz y Tamaulipas, y la regla aplica en todas las costas y fronteras del país, no solo en esta región. En mi experiencia, cada vez llegan más extranjeros a comprar propiedades en todas estas costas y en las poblaciones cercanas, con mayor intensidad en Quintana Roo.
Mérida
La ciudad de Mérida queda a unos 30 a 35 kilómetros, aproximadamente, del litoral del Golfo de México, es decir, dentro de la franja de 50 kilómetros. La distancia exacta de un predio concreto se confirma con sus coordenadas.
Por esa razón, un extranjero que quiera adquirir una casa o un predio residencial en Mérida normalmente no debe hacerlo mediante una escritura directa a su nombre: la operación se estructura con un fideicomiso bancario, salvo que el análisis técnico del predio concreto indique otra cosa, lo cual no parece aplicable a la ciudad de Mérida propiamente dicha.
Conviene revisar con cuidado los anuncios que presentan a Mérida como zona “libre” de restricciones. La conversación debe basarse en la ubicación y las coordenadas del inmueble, no en la publicidad.
Quintana Roo
Las ciudades y localidades sobre el litoral del Caribe están dentro de la zona restringida por la franja de 50 kilómetros desde la costa. Esto incluye, entre otros lugares, zonas de:
- Cancún, Puerto Morelos y Playa del Carmen;
- Tulum, Cozumel e Isla Mujeres;
- Mahahual y otras localidades costeras o cercanas al litoral.
Una precisión es esencial: no todo el estado queda automáticamente dentro de la zona restringida por el solo hecho de pertenecer a Quintana Roo. La situación se confirma respecto de la ubicación exacta del inmueble. Además, en el sur del estado la frontera con Belice activa la franja de 100 kilómetros.
Chetumal: frontera y litoral
Chetumal sí está dentro de la zona restringida. El municipio de Othón P. Blanco colinda oficialmente con el Mar Caribe y con Belice,[2] y la ciudad está a escasos kilómetros de la frontera, que marca el Río Hondo. La restricción puede operar por dos razones independientes: la cercanía a la frontera con Belice y la cercanía al litoral y a la Bahía de Chetumal. Para una casa residencial, la estructura ordinaria es el fideicomiso bancario.
Bacalar: la laguna no es el criterio
Bacalar está junto a una laguna, no sobre la costa abierta, y eso lleva a muchos compradores a suponer que queda fuera de la restricción. No es un buen supuesto: Bacalar se encuentra en el sur de Quintana Roo, a pocas decenas de kilómetros de la frontera con Belice, y por esa razón los predios de la zona normalmente caen dentro de la franja de 100 kilómetros.
Campeche
Campeche tiene litoral en el Golfo de México, por lo que sus zonas costeras están dentro de la zona restringida.[3] Esto puede incluir la ciudad de San Francisco de Campeche, Ciudad del Carmen, Champotón, Seybaplaya, Sabancuy y otras localidades dentro de los 50 kilómetros del litoral.
Tampoco es correcto afirmar que todo el estado está dentro de la zona. Las propiedades tierra adentro, a más de 50 kilómetros de la costa y a más de 100 kilómetros de una frontera internacional, pueden estar fuera de ella. Campeche colinda además con Guatemala y con Belice,[3] de modo que en el interior y en el sur también cuenta la distancia a esas fronteras.
Por eso “Campeche” puede referirse a tres realidades distintas: el estado completo, el municipio o el predio específico. Para fines legales importa el tercer nivel.
¿Y los ríos, las lagunas y los esteros?
La Constitución habla de “playas”. No encontramos una regla expresa que extienda la franja de 50 kilómetros a ríos, lagos interiores, lagunas o esteros. Esta es nuestra lectura, no una regla expresa de la ley:
- los ríos y lagos interiores no generan por sí mismos una franja propia;
- si un río marca la frontera internacional (como el Río Hondo con Belice), cuenta la franja de 100 kilómetros de esa frontera;
- las lagunas costeras y los esteros son un caso menos claro: se presume que están en zona hasta que un notario documente la distancia con coordenadas.
La diferencia decisiva: uso residencial y no residencial
La Ley de Inversión Extranjera distingue según el destino del inmueble.[4]
Casa, vivienda o inmueble residencial
Si el inmueble dentro de la zona restringida se destina a vivienda, casa de descanso u otro uso residencial, la persona extranjera no adquiere el dominio directo. La vía ordinaria es el fideicomiso bancario:
- un banco mexicano actúa como fiduciario;
- el extranjero aparece como fideicomisario o beneficiario;
- el fideicomiso permite usar y aprovechar el inmueble, y recibir frutos y rendimientos conforme al contrato;
- se requiere permiso de la Secretaría de Relaciones Exteriores, que el banco solicita;
- la duración puede ser de hasta 50 años y puede prorrogarse.[5]
El fideicomiso no es una informalidad ni una solución improvisada: es la figura prevista por la ley para el uso residencial en zona restringida. Los tiempos de resolución de la SRE pueden variar, así que conviene preguntarlos al iniciar.
Local, oficina, bodega o inmueble empresarial
Una sociedad mexicana con cláusula de admisión de extranjeros puede adquirir directamente un inmueble en zona restringida cuando se destine a actividades no residenciales. Debe presentar ante la SRE el aviso de adquisición dentro de los 60 días hábiles siguientes a la compra.[6] Según el proyecto y el uso autorizado, esto puede aplicar a oficinas, locales comerciales, bodegas, instalaciones industriales y ciertos proyectos turísticos o empresariales no residenciales.
La sociedad mexicana no es una alternativa automática al fideicomiso para adquirir una casa: si el inmueble se destina a vivienda, la ley remite al régimen de fideicomiso.
¿Crear una empresa mexicana elimina la restricción?
No. Constituir una sociedad no convierte cualquier compra extranjera en una operación permitida. Antes de usar una sociedad deben revisarse, entre otros puntos:
- la cláusula de admisión o exclusión de extranjeros;
- la composición accionaria real y el objeto social;
- el uso autorizado del inmueble y la actividad que realmente se realizará;
- los avisos a la SRE y las obligaciones fiscales y corporativas.
Una sociedad no debe usarse artificialmente para encubrir la adquisición de una vivienda cuando la ley exige fideicomiso.
¿Y fuera de la zona restringida?
Cuando el inmueble está a más de 50 kilómetros de la costa y a más de 100 kilómetros de la frontera, el extranjero puede adquirir el dominio directo, sujeto al convenio del artículo 27 constitucional y al trámite aplicable ante la SRE.[4] En caso de duda, la ubicación del predio puede determinarse con coordenadas geográficas o UTM.
Cuadro práctico
| Lugar o tipo de inmueble | ¿En zona restringida? | Estructura ordinaria |
|---|---|---|
| Mérida | Sí | Fideicomiso, para casa o predio residencial |
| Chetumal | Sí | Fideicomiso |
| Bacalar | Se presume que sí (cerca de la frontera con Belice); se confirma con coordenadas | Fideicomiso hasta confirmar lo contrario |
| Costa de Quintana Roo | Sí | Fideicomiso |
| Ciudad de Campeche y otras ciudades costeras | Sí | Fideicomiso |
| Interior de Campeche | Depende de la distancia a la costa y a las fronteras | Compra directa fuera de zona, con el convenio aplicable |
| Inmueble no residencial en zona restringida | Sí | Sociedad mexicana con admisión de extranjeros y aviso a la SRE |
Cinco errores frecuentes
- Confundir estado con zona restringida. Que el inmueble esté en Yucatán, Quintana Roo o Campeche no resuelve la pregunta; la distancia exacta sí.
- Pensar que la residencia migratoria elimina la restricción. No la elimina: la regla se refiere a la nacionalidad y a la ubicación del inmueble.
- Crear una sociedad para comprar una casa sin revisar el uso. Sirve para ciertos proyectos no residenciales, pero no sustituye al fideicomiso residencial.
- Confiar en el anuncio inmobiliario. Expresiones como “libre de fideicomiso” o “compra directa garantizada” deben verificarse con un notario y con documentos oficiales.
- Ignorar la naturaleza del terreno. Antes de hablar de fideicomiso o sociedad, confirma que el predio sea propiedad privada y no ejidal, comunal, nacional o sujeto a restricciones ambientales, agrarias, patrimoniales o de ordenamiento territorial.
Lista de verificación antes de firmar
Antes de entregar un anticipo o firmar una promesa de compraventa, conviene solicitar:
- escritura o título de propiedad;
- certificado de libertad de gravamen;
- clave catastral y recibos prediales;
- ubicación y coordenadas exactas del predio;
- medición de la distancia a la costa o a la frontera;
- confirmación del uso de suelo;
- confirmación de que el predio es propiedad privada;
- dictamen de un notario mexicano;
- explicación escrita de la estructura jurídica propuesta;
- presupuesto completo: fideicomiso, notaría, impuestos, derechos y honorarios;
- revisión de restricciones ambientales, patrimoniales y urbanísticas;
- verificación de la identidad y facultades del vendedor.
Cuatro verificaciones antes de elegir estructura
La decisión no debería comenzar con “¿fideicomiso o sociedad?”, sino con estas preguntas:
- ¿Dónde está exactamente el predio?
- ¿Está dentro de la zona restringida?
- ¿Qué uso tendrá realmente?
- ¿Cuál es la situación jurídica y agraria del terreno?
Con esas respuestas, normalmente se llega a una de estas estructuras:
- fideicomiso bancario, para una casa o inmueble residencial en zona restringida;
- sociedad mexicana con admisión de extranjeros, para ciertos inmuebles no residenciales en zona restringida;
- adquisición directa con el convenio del artículo 27, para inmuebles fuera de la zona restringida;
- una estructura distinta cuando el predio es ejidal, comunal, ambiental o patrimonial.
¿Y tú? Si estás considerando Mérida, Chetumal, Bacalar, Campeche u otra ciudad, ¿qué fue lo que más te sorprendió o te generó dudas sobre la zona restringida? Cuéntamelo en los comentarios.
Preparé una guía práctica y gratuita, en español y en inglés, con lo esencial de este tema y una lista de verificación para llevar al notario:
Atentamente,
Miguel Angel Sosa Chable
The Soft Landing Strategist
[1] Constitución Política de los Estados Unidos Mexicanos, artículo 27, fracción I.
[2] INEGI, Información geográfica del municipio de Othón P. Blanco, Quintana Roo.
[3] INEGI, Resumen geográfico de Campeche.
[4] Ley de Inversión Extranjera, artículos 10, 10-A y 11 a 14.
[5] SRE, Permiso para constituir un fideicomiso en zona restringida.
[6] SRE, Aviso de adquisición por sociedad mexicana con cláusula de admisión de extranjeros, fines no residenciales.
The question to settle before you buy
In Mexico, it is not enough to ask whether a property is in Yucatán, Quintana Roo or Campeche. The useful question is a different one:
Is the lot within 50 kilometers of the beaches, or within 100 kilometers of an international border?
That is the constitutional rule that defines the so-called restricted zone. It is not a ban on investing: it is a limit on a foreign person acquiring direct ownership of land and waters. Outside that strip, a foreigner may acquire property by entering into the agreement provided in Article 27 of the Constitution.[1]
What is the restricted zone?
Article 27, section I of the Constitution sets a strip of:
- 100 kilometers (about 62 miles) along the borders; and
- 50 kilometers (about 31 miles) along the beaches.
Inside those strips, a foreign person cannot hold direct title to land or a house in their own name. The rule applies regardless of whether the buyer is:
- a resident or a non-resident of Mexico;
- a U.S., Canadian, European or other citizen;
- a foreign individual or a foreign legal entity.
Holding temporary or permanent residency in Mexico does not, by itself, remove the restriction.
The region’s coastlines, in broad strokes
As an illustration, descriptive and not exhaustive, this is how the shoreline is laid out:
- Quintana Roo (Caribbean): Holbox, Isla Mujeres, Cancún, Playa del Carmen, Puerto Aventuras, Tulum, Mahahual, Punta Herrero and Xcalak, on the Belize border. In the middle of this shoreline sits Chetumal Bay, and the Hondo River serves as the border with Belize.
- Yucatán (Gulf of Mexico): Celestún, Sisal, Chelem, Chuburná Puerto, Progreso, Chicxulub Puerto, Telchac Puerto, Santa Clara, San Benito, San Crisanto, San Felipe, Las Coloradas and El Cuyo, where it meets Quintana Roo.
- Campeche (Gulf of Mexico): from the boundary with Celestún to the municipality of Carmen (Isla del Carmen), which borders Tabasco.
The Gulf shoreline continues through Tabasco, Veracruz and Tamaulipas, and the rule applies on every coast and border in the country, not only in this region. In my experience, more and more foreigners are arriving to buy property along all of these coasts and in nearby towns, most intensely in Quintana Roo.
Mérida
The city of Mérida is roughly 30 to 35 kilometers (about 19 to 22 miles) from the Gulf of Mexico coast, that is, inside the 50-kilometer strip. The exact distance for a specific lot is confirmed with its coordinates.
For that reason, a foreigner who wants to acquire a home or residential lot in Mérida normally should not do so through a deed directly in their name: the transaction is structured with a bank trust, unless a technical analysis of the specific lot indicates otherwise, which does not appear to apply to the city of Mérida itself.
It is worth reviewing carefully any listing that presents Mérida as “free” of restrictions. The conversation should rest on the property’s location and coordinates, not on advertising.
Quintana Roo
Cities and towns on the Caribbean shoreline are inside the restricted zone because of the 50-kilometer strip from the coast. That includes, among other places, areas of:
- Cancún, Puerto Morelos and Playa del Carmen;
- Tulum, Cozumel and Isla Mujeres;
- Mahahual and other coastal or near-coast towns.
One point is essential: not the whole state is automatically inside the restricted zone just because it is Quintana Roo. The situation is confirmed against the exact location of the property. In addition, in the south of the state the border with Belize triggers the 100-kilometer strip.
Chetumal: border and shoreline
Chetumal is inside the restricted zone. The municipality of Othón P. Blanco officially borders the Caribbean Sea and Belize,[2] and the city is only a few kilometers from the border, which the Hondo River marks. The restriction can apply for two independent reasons: proximity to the Belize border, and proximity to the shoreline and Chetumal Bay. For a residential home, the ordinary structure is the bank trust.
Bacalar: the lagoon is not the test
Bacalar sits beside a lagoon, not on the open coast, and that leads many buyers to assume it falls outside the restriction. That is not a safe assumption: Bacalar is in southern Quintana Roo, a few tens of kilometers from the Belize border, and for that reason properties in the area normally fall inside the 100-kilometer strip.
Campeche
Campeche has a Gulf of Mexico coastline, so its coastal areas are inside the restricted zone.[3] That can include the city of San Francisco de Campeche, Ciudad del Carmen, Champotón, Seybaplaya, Sabancuy and other towns within 50 kilometers of the shoreline.
It would also be wrong to say the entire state is inside the zone. Inland properties more than 50 kilometers from the coast and more than 100 kilometers from an international border may fall outside it. Campeche also borders Guatemala and Belize,[3] so in the interior and the south the distance to those borders counts as well.
That is why “Campeche” can mean three different things: the whole state, the municipality, or the specific lot. For legal purposes, the third level is the one that matters.
What about rivers, lagoons and estuaries?
The Constitution speaks of “beaches.” We found no express rule extending the 50-kilometer strip to rivers, inland lakes, lagoons or estuaries. This is our reading, not an express rule of the law:
- rivers and inland lakes do not create a strip of their own;
- if a river marks the international border (like the Hondo River with Belize), the 100-kilometer strip from that border applies;
- coastal lagoons and estuaries are a less clear case: presume they are in the zone until a notary documents the distance with coordinates.
The deciding difference: residential and non-residential use
Mexico’s Foreign Investment Law distinguishes according to the property’s intended use.[4]
Home, residence or residential property
If a property inside the restricted zone is intended as a home, vacation house or other residential use, the foreign person does not acquire direct ownership. The ordinary route is the bank trust in the restricted zone:
- a Mexican bank acts as trustee;
- the foreigner is the beneficiary;
- the trust allows use and enjoyment of the property, and receiving fruits and income under the contract;
- a permit from the Ministry of Foreign Affairs (SRE) is required, requested by the bank;
- the term can be up to 50 years and may be renewed.[5]
The trust is not an informal workaround or an improvised solution: it is the structure the law provides for residential use in the restricted zone. SRE processing times can vary, so ask about them at the start.
Shop, office, warehouse or business property
A Mexican company with a foreigner-admission clause can directly acquire a property in the restricted zone when it will be used for non-residential activities. It must file the acquisition notice with the SRE within 60 business days after the purchase.[6] Depending on the project and the authorized use, this may apply to offices, retail space, warehouses, industrial facilities and certain non-residential tourism or business projects.
A Mexican company is not an automatic alternative to the trust for acquiring a home: if the property is used as a residence, the law points to the trust regime.
Does creating a Mexican company remove the restriction?
No. Setting up a company does not turn any foreign purchase into a permitted one. Before using a company, among other points, review:
- the foreigner admission or exclusion clause;
- the real shareholder structure and the corporate purpose;
- the authorized use of the property and the activity that will actually take place;
- SRE notices and tax and corporate obligations.
A company should not be used artificially to disguise the purchase of a residence when the law requires a trust.
And outside the restricted zone?
When the property is more than 50 kilometers from the coast and more than 100 kilometers from the border, the foreigner may acquire direct ownership, subject to the Article 27 agreement and the applicable procedure before the SRE.[4] If in doubt, the lot’s position can be determined with geographic or UTM coordinates.
Practical table
| Location or property type | In the restricted zone? | Ordinary structure |
|---|---|---|
| Mérida | Yes | Trust, for a residential home or lot |
| Chetumal | Yes | Trust |
| Bacalar | Presumed yes (near the Belize border); confirm with coordinates | Trust until proven otherwise |
| Quintana Roo coast | Yes | Trust |
| Campeche city and other coastal cities | Yes | Trust |
| Inland Campeche | Depends on distance to the coast and borders | Direct purchase outside the zone, with the applicable agreement |
| Non-residential property in the restricted zone | Yes | Mexican company with foreigner admission, plus SRE notice |
Five common mistakes
- Confusing the state with the restricted zone. Being in Yucatán, Quintana Roo or Campeche does not settle the question; the exact distance does.
- Thinking immigration residency removes the restriction. It does not: the rule concerns nationality and the property’s location.
- Creating a company to buy a home without checking the use. It can suit certain non-residential projects, but it does not replace the residential trust.
- Trusting the listing. Phrases like “no trust needed” or “direct purchase guaranteed” must be verified with a notary and official documents.
- Ignoring the nature of the land. Before discussing trust or company, confirm the lot is private property and not ejido, communal, national land, or subject to environmental, agrarian, heritage or zoning restrictions.
Checklist before you sign
Before paying a deposit or signing a purchase promise, it is wise to request:
- deed or title;
- certificate of no liens;
- cadastral key and property tax receipts;
- exact location and coordinates of the lot;
- measured distance to the coast or border;
- confirmation of land use;
- confirmation that the lot is private property;
- an opinion from a Mexican notary;
- a written explanation of the proposed legal structure;
- a full budget: trust, notary, taxes, fees and professional charges;
- review of environmental, heritage and zoning restrictions;
- verification of the seller’s identity and authority.
Four checks before choosing a structure
The decision should not start with “trust or company?” but with these questions:
- Where exactly is the lot?
- Is it inside the restricted zone?
- What will it actually be used for?
- What is the legal and agrarian status of the land?
With those answers, you normally arrive at one of these structures:
- a bank trust, for a home or residential property in the restricted zone;
- a Mexican company with foreigner admission, for certain non-residential properties in the restricted zone;
- direct acquisition with the Article 27 agreement, for property outside the restricted zone;
- a different structure when the land is ejido, communal, environmental or heritage land.
And you? If you are considering Mérida, Chetumal, Bacalar, Campeche or another city, what surprised you most, or raised the most questions, about the restricted zone? Tell me in the comments.
I prepared a free practical guide, in English and Spanish, with the essentials of this topic and a checklist to take to your notary:
Warmly,
Miguel Angel Sosa Chable
The Soft Landing Strategist
[1] Political Constitution of the United Mexican States, Article 27, section I.
[2] INEGI, Geographic information, municipality of Othón P. Blanco, Quintana Roo.
[3] INEGI, Geographic summary of Campeche.
[4] Foreign Investment Law (Ley de Inversión Extranjera), Articles 10, 10-A and 11 to 14.
[5] SRE, Permit to establish a trust in the restricted zone.
[6] SRE, Acquisition notice by a Mexican company with foreigner admission clause, non-residential purposes.
Real estate advisory across Mexico, with regional expertise in Yucatan.
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